央行副行长：转按揭加剧泡沫化 调控未全面落实

    中国人民银行主管的《金融时报》昨天刊登央行副行长刘士余讲话称,房地产调控政策尚未得到全面落实,存在未经批准、擅自开办转按揭贷款和加按揭贷款业务的状况,“应吸取美国次贷危机等教训,防止房地产信贷增长过快催生房地产泡沫”。  
    刘士余在讲话中透露,住房抵押贷款支持证券成功发行,商业用房贷款的证券化试点也在积极探索之中。  
    转按揭加剧泡沫化  
    刘士余在本月11日举行的加强商业性房地产信贷管理专题会议上发表讲话称,房地产金融领域存在未经批准,擅自开办转按揭贷款和加按揭贷款业务的问题。转按揭和加按揭贷款业务的贷款成数一般随房产评估价值浮动,在经济上行、房价持续上涨的环境下,极易放大住房信贷规模,且信贷资金大多用于购买多套住房或进入股市,增加了银行潜在风险,加剧了房地产和股市泡沫成分。据有关部门调查分析,截至2007年8月末,16个城市主要金融机构个人住房转(加)按揭贷款余额约410亿元,是去年同期的3.5倍。  
    同时,房地产金融领域“假按揭”贷款风险显现。少数银行的分支行对房地产贷款“三查”制度不落实,甚至为了规避房地产开发贷款的政策规定,与开发商和中介机构共同虚构住房按揭贷款合同,将不符合政策规定的开发贷款转换为住房消费贷款,将一些销售困难的楼盘以“假按揭”方式帮助开发商套现。  
    刘士余称,目前调控政策已经明确,要坚决取消转按揭、加按揭贷款。不得发放无指定用途、无真实交易的转按揭住房贷款,不得发放“假按揭”贷款。  
    房地产调控未全面落实  
    刘士余称,房地产调控政策尚未得到全面落实。目前中小户型供应与现行政策规定的目标还有较大差距。“部分居民在拥有自住房后,将住宅作为投资选择,从而产生了较为普遍的投资与炒房行为,进一步加剧了供需矛盾,推动房价持续上涨。”刘士余称,住房消费心理预期和住房价格上涨相互推动,导致部分城市居民在住房消费上重买轻租、追求早买房、买大房。  
    值得注意的是,刘士余强调,在全球流动性过剩的推动下,随着资金的国际流动,房价上涨已经具有显著的国际传导特征。  
    吸取美国次贷教训  
    “如果房地产市场已经出现泡沫,一旦泡沫在国际或国内某种经济或政治因素作用下破裂,房地产价格的下降在时间上或领先于经济增长的回落,在速度上会比整体经济下降得更快,对消费者信心的打击和对经济增长的冲击也高于其他行业。”刘士余表示,应予以密切关注国际房地产市场的周期性剧烈波动。如果银行放松贷款标准,过度发放个人按揭贷款和房地产企业开发贷款,就有可能催生房地产泡沫或放大泡沫。  
    他同时指出,如果把“有房住”片面地理解为“有房产”,默许或鼓励银行对低收入家庭提供大量贷款购置房产,就会引发新的风险。美国次贷危机发生前,低收入借款人超越自身能力大量借贷,而当个人收入下降,或者经济运行进入加息阶段时,还贷负担就变得越来越重,潜在的风险演变成了现实的危机。  
    刘士余表示,政府必须把握市场运行的规律性,如果缺乏对市场运行的监测和早期预警,缺乏必要的具有前瞻性的风险指引和劝告,不能对市场各类参与者进行及时的风险提示,就会失去对危机的防范。(编辑：晓渝) 
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