小产权房合同被判无效 买家获地价升值补偿

　　市民李先生于6年前在房山农村购买了一处房产，今年，原房主以“小产权”为由起诉到法院要求确认买卖合同无效。近日，房山法院认定合同无效的同时，依据公平原则，判决房主须给付李先生因土地升值而产生的损失。

　　2002年2月5日，市民李先生以1.5万元的价格购买了王先生位于房山区韩村河镇的一处宅院。买下房屋后，李先生便开始对房屋和院落进行整修。时隔6年后，原房主王先生以农村宅基地不能私下买卖为由，将李先生起诉到法院，要求退还房屋；李先生也提出反诉，要求王先生返还购房款15200元、房屋装修费及房屋土地升值的现金利益共35000元。

　　法院审理认定，因未经相关部门批准，双方当事人所签的房屋买卖合同无效。因合同无效的责任应由双方承担，因此判决李先生退还房屋，王先生返还房款及房屋装修费；同时，鉴于近年房屋、土地升值的客观事实，法院根据房屋升值利益应由双方当事人均分的原则，判决王先生除返还李先生购房款1.5万元及房屋装修费4915元外，还需向李先生支付房屋升值利益的二分之一，也就是9304元。

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　　所谓的乡产权房是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，所以叫做乡产权房。

　　对小产权的解释归纳起来主要有3种解释，目前面临整治的小产权房，指的是下面的第三种。

　　第一种解释是针对发展商的产权而言，将发展商的产权叫大产权，购房人的产权叫小产权，这种叫法是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的。

　　第二种解释是按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的，不用再缴土地出让金的叫大产权，要补缴土地出让金的叫小产权。按这种解释普通商品房就是大产权房，经济适用房就是小产权房。

　　第三种解释是按产权证的发证机关来区分的，国家发产权证的叫大产权，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权，又被称为乡产权，乡产权并不构成真正法律意义上的产权。

　　第一种和第二种解释的小产权是合法的，只要交足购房款，或转让时补缴土地出让金就可以自由买卖，其法律规定较为明确。而第三种解释的小产权的法律属性存在较大争议，而且拿不到真正法律意义上的产权证。 
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