“银闸高悬”成楼市降温推手 加速房产行业分化

    年关将至，11月26日，央行第九次上调存款准备金率，为20年最高点。大闸高挂之下，对于房地产贷款的次级闸门在年末之际更为抢眼，“抵押物价值一般是贷款金额的2倍。以前都可以打个七折，今年下半年就变得非常严格了。”第一太平戴维斯估值专业人员在接受采访时表示。 
    申请贷款难，为年末略显暗淡的房地产市场又添了一股凉意。  
    大势所趋  
    紧缩信贷，几乎成了银行每年年终必演的一幕。今年也没有例外。  
    中国银监会不久前公开表示，要求银行控制贷款的速度和规模。实际上，由于前三季度放款往往接近或超过规定的增幅，年末紧缩信贷已经成为银行的惯例。中国银监会主席刘明康7月份曾公开表示，商业银行今年新增贷款比例应控制在15%；而根据央行公布的数据，今年1至10月，人民币贷款增加3.5万亿元，而去年全年新增贷款为3.18万亿元，15%的增幅指标已基本用完。  
    受信贷紧缩影响者，房地产行业首当其冲。  
    一家地产企业的财务经理向记者表示，下半年，该公司向农业银行申请的一笔款贷一直都没有批下来。她表示，原因可能在于今年各银行向房地产贷款的额度已经用完，而且现在银行对贷款项目的审批要求也日益苛刻。有业内人士还表示，年底以来，对于新项目和新客户，即使银行还有贷款额度，也不会发放贷款。  
    不仅如此，这一影响也波及到个人购房者。上个月买房的刘小亚(化名)，由于存在信用卡消费滞纳记录，建设银行拒绝了她的贷款申请。“只是因为有几百块钱的延迟还款记录。”她说，申请房贷比她想的要难。而根据当初银行工作人员的说法，这种情况一般是能够申请到贷款的。后来，她不敢继续向大银行申请，换了一家规模较小的银行才申请成功。  
    实际上，不仅是因为年终的缘故，紧缩信贷的信号早已显现出来。  
    11月26日，央行今年内第九次上调人民币存款准备金率，达到13.5%，为20年来的最高点。年内累计上调4.5个百分点，共冻结资金约16600亿元。  
    为抑制经济过热，紧缩信贷已成为来年的趋势。与此同时，在房地产市场的贷款审批方面，银行也变得更加谨慎了。  
    分化与期待  
    “现在银行对贷款人的资质审查变得比以前严格了。”我爱我家副总经理胡景晖表示，现在银行审批个人房贷，不仅要收入证明，有的还需要税务局的税票证明，甚至还有去实地家访的情况。对房地产企业而言更是如此。  
    “银行放贷，一是看品牌，一是看抵押物。”第一太平戴维斯估值及专业顾问部联席董事胡建明表示，声誉比较好的大公司更容易获得贷款；另外，银行对所发放贷款抵押物的价值的要求更加严格，以前都可以打个七折，而现在则不行了。  
    此外，项目自有资金的比例也成为银行考察的因素。“例如，一般住宅项目自有资金比例是25%，商业项目是35%。银行可能根据具体情况分别提高10%的比例。”胡建明说。  
    而这种方式正在加速房地产行业的分化。“在这种情势下，银行会更倾向于选择优质的房地产公司。其实大的上市公司不愁贷不到款，中小开发商会受到的影响较大。”中原证券分析师魏博说。  
    在受到银行青睐的同时，上市公司和大型的本土公司同时还拥有更为丰富的融资渠道。通过上市、增发等方式，至今年8月底，地产上市公司的融资金额已超过千亿。“外资机构和资金也更愿意和这两类公司合作。”胡建明表示，受到影响最大的是中小型的本地企业，而这一部分企业所占据的市场份额并不大。  
    “今年末与去年末比起来，最大的不同是人们对调控的预期加大。”魏博表示。实际上，虽然房价继续上涨，但是今年以来房屋销售量正在以不小的程度下降。根据统计局的数据，今年1至10月，商品现房和期房的住宅销售面积分别较去年同期下降近30%和10%。而根据一位销售人员的介绍，目前，北京中高档楼盘的购买人群至少下降了一半以上。伴随着第二套房首付提升的信贷紧缩政策，以及不断增长的房价，不少人已经被动或主动的退出了购买市场。