房价可能还再涨8-10年 谁在推动房价上涨？

      26日，中共中央政治局在总书记胡锦涛主持下召开会议，分析研究了当前经济形势和经济工作，会议提出，把遏制经济增长由偏快转为过热作为当前宏观调控的首要任务。 
　　此前，国家统计局公布，6月份居民消费价格总水平同比上涨4.4%，创32个月以来新高，数据发布后的次日，加息和调减利息税两项政策同时落地：人民币存贷款基准利率上调0.27个百分点、利息税下调15%。 
　　消息公布当天，上证指数大幅反弹145点，再次突破4000点关口。 
　　目前，对本次调控的解读还尚未完成，是“利空出尽”还是新一轮加息周期的开始？股价和房价还能走多远？这些都是投资者和旁观者们极为关切的问题，而更加令人关切的问题则是，“天下寒士”“安得广厦千万间”？ 
　　7月21日，调控政策公布的次日，由21世纪经济报道、清华大学经管学院和东风日产乘用车公司共同举办的“天籁之音·巅峰对话”第三场论坛在清华大学隆重举行，中国城乡建设经济研究所的所长陈淮、路劲基建董事局主席单伟豹、清华大学房地产研究所所长刘洪玉(刘洪玉博客,刘洪玉新闻,刘洪玉说吧)、中金公司首席经济学家哈继铭就中国房地产的价格与结构等问题，进行了深入讨论。同时，经主办方同意并经本人审核，本报整理了华远集团总裁任志强(任志强博客,任志强新闻,任志强说吧)在中国经济体制改革研究会的内部讲话，以飨读者。是为21世纪北京圆桌第141期。 
　　房产价格听谁的？ 
　　《21世纪》：本轮地产宏观调控从2003年下半年的121号文件开始，直到昨日公布的“加息减税”措施，四年的时间，房价依然且调且涨，调控政策为什么没有实现房价的大幅下降？房地产价格到底该听市场的还是听政府的？ 
　　陈淮：常常听到媒体说住房困难，我认为说中国面临的住房困难是虚假的，中国面对的不是整体性的住房困难，而是没有实现人人有房住；其次大多数人还没有自己的房子；第三是资源存在着不均衡和浪费。至于房价为什么会涨，一个很简单的道理，就象我们这个桌子能坐18人，后面的人只有出更高的价购买，才能得到我们的座位。 
　　刘洪玉：住房政策通常有两个方面的目标：一是要熨平市场周期，让市场平稳发展；二是要让每个家庭都能获得适当的住房，即实现公共住房政策的目标。 
　　住房本身具有消费品和投资品的双重属性，其作为生活必需品的价格可以由公共政策确定，但其作为投资品的资产价格主要是由市场决定的。因此，如果将政府干预或调控住房市场的目标主要定位在抑制商品住房价格，试图取代市场规律的作用，就很难达到预期的效果。从过去几年的经验来看，区分市场和政府作用的边界，让政府把主要精力转移到实现公共住房政策的目标上来，才能缓解住房矛盾，促进住房市场健康发展。 
　　单伟豹：如果市场是完全开放的，那么价格只能由供应和需求决定，任何调控都只是为了把波幅抚平。中国的房价上涨有一定的原因：近年中国GDP每年增长超过10%，人均可支配收入也在同比增长，人民币每年对美元升值3%—5%，再加上城镇化进程的影响，造成了价格的刚性上涨，这个幅度大约是10%—15%，这是任何政府政策、宏观调控都无法阻挡的。 
　　《21世纪》：与楼市相比，新一轮的调控使股市出现了“大起大落”，股市的涨跌让一些研究者有理由判断，股市的财富效应或挤压效应使得更多的资金流向楼市，对此现象各位如何判断？ 
　　哈继铭：房地产市场是否受到股市财富效应的影响？我们最近做了一个研究，股价上涨确实对中高档消费者的需求有明显的推动作用。2007年一季度房价上涨幅度和股市的开户数以及城市人口有一定的关系，比如沿海城市参与股市的人口占比较大，因而近来房价上涨速度也较快。 
　　房地产和股市的不同点是股票纯粹只是投资，因为股票本身不可能带来什么消费，但房地产既有投资属性，又有消费属性。投资动力主要来源于投资回报与资金成本的比较。近几年来，中国企业的总投资回报率一路上升，资金成本或者说贷款利率虽有小幅上调，但速度远远赶不上企业的投资回报率。因此，只要大家认为房地产价格要涨并且远远超出资金成本，就会有很多人去投资。