“软营销”将成为房产营销的主要模式

　　“新形势下，楼市营销的回归，让营销进入了软营销时代。”世方地产分析师谢先生表示，所谓的“软营销”是相对“硬营销”来说的。“硬营销”是指单纯的项目介绍会以及降价等营销手段，而“软营销”是通过将楼盘的文化、精神、品味等无形的东西向消费者传达，使消费者产生共鸣，相继地对楼盘产生兴趣。
　　而如今市场上的种种楼盘活动，以及各类打折手法，都属于软营销。
　　他进一步分析到，“降价也有两种，一是明着降价，二是变相降价，比如买房送车、买房送花园、免除物业费、赠送面积等，这也是软营销。”
　　中国指数研究院常务副院长陈晟认为，宏观调控导致楼市由卖方市场向买方市场转变，是软营销手段被广泛采用的根本原因。他认为，随着消费者心态的逐步平和，市场已经基本进入理性消费期，因此客户的细分、公信力、平台营销等方式凸现出其重要性，其中意见领袖营销和同质客户群营销所起的作用尤为重要。
　　2007年，传统的楼市营销被宏观调控撞了一下腰，软营销来站到了武汉楼市的发展前台。 “如果房子还像以前那样好卖，谁会费这个事情？”一位策划人员说。
　　-典型现象
　　1隐性折扣成促销首选
　　今年上半年交易疯狂时，能买到一套房都是幸运的，“折扣”这词就俨然在抢房过程中消失。到下半年楼市进入冷静期，成交量急剧下降，开发商开始意识到如再不出招，就很难挽回局面，回归“折扣”促销自然成为首选。该促销方式，通常出现在冷市开盘的新楼盘。一些新楼盘，虽在定价上依然保持坚挺的姿态，但“认筹金5000抵两万”、“开盘三天签订合同享受97折”等优惠政策，已经悄悄降低了楼价。不过，花招再多，购房者还是会算好这笔经济帐，没到他们的心理价位，他们仍然不会买账
　　2明送装修费暗降价
　　这里说的“明送装修费暗降价”并不是指装修交楼，而是指送装修费，原本是毛坯交楼，但是后来，开发商在表面不降低房价的情况下，以装修费名义送给购房者大额资金，实际上就是变相降价。最典型的是近期的开盘的桥口某楼盘，虽然在单价上与同地段商品房价格相当，当全装修房，让他讨好了不少的购房者
　　3大手笔送“大”家电
　　“买房送家电”这一幕似乎仅在2004、2005武汉楼市发展期十分内常见，送彩电、空调、冰箱甚至是全屋电器的都有。在房子不愁卖的年代，送家私电器那是想都别想。而事隔两三年，楼盘又开始通过送家电促销了。记者通过调查了解到，如今买房送家电的楼盘相对较多，还有的楼盘搭精装修的顺风车送家私电器，一些楼盘赠装修、送旅游、搭电器等大额馈赠，颇让人心动。位于汉口大智路的格格屋开盘时，就把高档彩电、音响摆在售楼部。
　　4低价开盘吸引眼球
　　低价开盘在近一段时间可谓疯狂。光谷楼盘清江山水开盘，当日成功交易优惠比例就达到了3%，武昌积玉桥两个刚上市不久的项目，客户现场订房，除享受房款九八折优惠之外，还可再额外享受1-2万元的购房优惠。这实际上等同于将房价下降400元/平米左右。古田某楼盘，认购新推出的单元，可享受房款98折优惠；堤角某楼盘持VIP卡认购并享受购房98折优惠，一次性付款在此前基础上还可享受99折优惠等等。低价入市的楼盘成功吸引了买家的眼球，这一现象也成为业界讨论的热点。
　　5企业品牌做文
　　近段时间，房地产企业在品牌上的动作多了起来。典型的是万科，万科对品牌建设是持续不断地投入，10月底进行了高调换标，随后展开了新一轮的品牌推广活动；美联大讲坛连周举行、54辆保时捷驶入武汉天地，举行自驾游活动；沿海与业主沿海绿色家园集团共建绿色家园大型捐助行动；12月15日，千年美丽知音湖高峰论坛举行……一系列的品牌活动，是企业成功创造了很高的关注度。
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