高风险换来低房价 “小产权”非法结论不宜早下
“不少人认为随着物权法出台，公民的财产权利被全面肯定，‘小产权’房也会被法律所认可，最终可以转化为合法的产权房。其实这是对物权法的误解，目前下定论还为时过早。”针对目前极为惹眼的“小产权”房问题，中国政法大学房地产法教授赵红梅，今天向记者表明了自己的观点。 记者了解到，随着建设部不久前叫停“小产权”房建设，由此产生的一系列法律问题，正困扰着那些已经和准备购买“小产权”房的人们，他们期望此次整顿最终能让“小产权”房顺势合法化。 而针对高风险换低房价带来的重重法律疑问，相当一部分学者基于我国的社会现实，认为“集体土地入市”涉及到一系列重大的理论与利益调节问题，应谨慎从事。 “小产权”房热销背后法律疑问重重 北京的“小产权”房最近似乎特别惹眼。先是一些房地产研究机构惊呼，北京四百多个在售楼盘中，“小产权”项目面积已约占可售总面积的三分之一，供销两旺；6月18日，作为国家房地产主管行政部门，建设部正式发布风险提示：“小产权”房屋无法办理权属证明，不受法律保护；6月25日，北京市国土资源局局长安家盛又公开表示，北京已开始全面调查“小产权”房屋，违规项目要停工停售。 就像谁都知道股市有风险，炒股依然充满诱惑一样，在各大门户网站房产频道不断闪烁的那句“分清小产权，购房需谨慎”的标语下，各式各样的“小产权”楼盘广告仍光鲜耀人，楼盘展示、交通介绍、户型推荐、业主论坛一应俱全，大批的留言记录着市民们对“小产权”房的热情关注。 一边是热销，一边是停售警告，北京“小产权”房以非法之身热卖，遮掩不了背后重重法律疑问。 风险意料之中？ 高风险换来低房价的选择 明年就要退休的老张，正琢磨着买个新房。眼见房价一路飙升，现在居住的两居室又要留给儿子结婚，老两口想来想去决定到近郊买个“小产权”房，反正退休了养老，郊区空气也比城里好。最关键的是，手头攒的三四十万块钱，五环之内连个客厅也买不下，而“小产权”房则可以买到上百平米。 “购买理由就是两个字：便宜。”北京知名房地产律师秦兵在接受记者采访时说，“居住是公民的基本需求，当一部分人无法承担过高房价时，就只能选择虽然风险高但价格低的‘小产权’房来‘自救’了。” 建设部办公厅一位工作人员告诉记者，虽然建设部正式发布了风险提示，但这并不意味着建设部承认了“小产权”房的法律地位，“小产权”只是民间的一种约定俗成的说法。 据了解，目前社会上对“小产权”房有不同的解释，最通常的说法是按房屋权属证明的发证机关来区分。即由国家统一制作发放房屋所有权证和国有土地使用权证的叫“大产权”房；由乡镇政府或村民委员会私自制作发放的“房屋所有权证”甚至“荣誉村民证书”的，则被称作“小产权”房，也叫“乡产权”或“村产权”。 中国政法大学房地产法教授赵红梅介绍说，按照我国现行法律规定，农村土地一般归村集体所有，其中，村民经依法审批可获取宅基地修建房屋居住，但仅限农民自住，或者转让给本村符合建房申请宅基地条件的其他村民。如果要在农村集体土地上兴建商品房并出售，则必须先经由国家征收，将集体土地转为国有土地，再由国家出让给开发商，开发商向国家交纳土地出让金等税费，最后建房后出售给购房人。 但是，现在相当一部分村集体以旧村改造的名义立项，获得规划审批，以超过村民实际家庭数多得多的数量申请宅基地用地指标，然后将多建造出的村民住宅拿到市场上公开出售。还有些开发商直接从村集体手中买取宅基地用地指标，建造住宅后，以商品房的名义在市场上公开出售。 “‘小产权’房就这样形成了。这些住宅因没有依法向国家缴纳土地使用权出让金、城市设施配套费(俗称大市政费)和其他税费，因而价格相比真正的商品房便宜很多。”赵红梅说。 据国家发改委、国家统计局的最新数据显示，今年5月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4%，创下18个月来的新高。北京的新房价格涨幅连续数月超过10%。北京我爱我家房地产经纪公司分析认为，一年前北京周边郊区的商品房价格也不过每平方米两三千元，比“小产权”房高不了多少；而一年后的今天，商品房价格急剧攀升、二手房交易税费逐渐完善，“小产权”房的价格优势一下子就凸显了出来。
