全球资本大鳄抢滩中国二手房市场

    著名不动产经纪服务公司“21世纪中国不动产”日前在京宣布，该公司与当今国际金融界声名显赫的投资银行“高盛集团”旗下全资子公司高盛战略投资（亚洲）公司签署了投资协议。据21世纪中国不动产副董事长卢航透露，根据协议约定，高盛首轮将注资2200万美元，注资完成后，高盛战略投资（亚洲）公司将成为21世纪中国不动产的第二大股东。 
    这是继凯雷投资顺驰置业后又一国际资本抢滩中国二手房市场。国际资本携数千万美元强势介入中国存量房（又称二手房）经纪市场，在推动经纪公司实现规模化扩张的同时，也给这个原本竞争就很激烈的市场带来了更浓的火药味。或许不久之后，在这个专业市场上，那些大品牌公司之间就会上演一幕幕龙争虎斗。可以预见的是，国内的二手房市场将随着全球资本的进入而不断成熟与完善，从而推动整个房地产市场的良性发展。 
    存量房市场的魅力 
    据悉，两家受让资金方在资金安排上有着很大不同，顺驰置业获得的资金主要用于开新店，21世纪中国不动产本次融得的资金将更多用于品牌推广。专业人士指出，两家企业不同的资金安排是基于各自不同的业务模式做出的选择——顺驰置业以直营店为主，21世纪中国不动产则全部采取特许加盟的方式。 
    房地产市场从产品的供给方式来看可分为增量房市场（即一手房市场）和存量房市场（即二手房市场）。增量房市场是存量房市场供应的基础，而反过来存量房市场的发展有利于形成住房的梯级消费，促进增量房市场的发展，从而促进整个房地产市场的全面繁荣，真正实现房地产一、二、三级市场联动，带动房地产开发的良性循环。 
    21世纪中国不动产高层人士分析指出，国际资本之所以看中存量市场的生意，一来是因为中国存量房的交易规模正在逐年上升；二来存量房市场结构也在进一步优化。 
    在欧美等发达国家房地产市场上，存量房是真正的主导者，存量房交易量占这些国家整个房地产交易量的80%左右，而在中国这个比例还不到40%.随着中国二、三级市场的开放，自1998年以来全国存量房市场迅速发展，已经在东南部沿海地区的一些大中城市如上海、广州、天津等地形成了比较成熟的存量房交易市场。 
    据统计，1998年～2004年，上海市场中存量房与新建商品房交易面积的比例从0.28∶1上升到1.1∶1；广州由0.1∶1上升至0.66∶1；天津由2000年的0.27∶1上升至0.96∶1.随着住房制度改革的不断深入，各种政策利好将会促使存量房成交量逐年攀升，人们消费心理的成熟及需求的变化也将促使存量房市场更加活跃。存量房市场结构也在进一步优化。在很多城市，次新房已经成为存量房交易市场的主流产品。 
    经纪公司的差异 
    据记者调查了解，由于进入门槛低，国内从事传统的二手房三方交易经纪业务的企业非常多，比较有代表性的企业有21世纪中国不动产、顺驰置业、我爱我家、金丰易居、中原地产等。这些企业都建立了各自的连锁网络，但在经营策略以及扩张模式上有很大差别。 
    顺驰置业、我爱我家、金丰易居等采用的扩张模式主要为直营连锁模式，即由公司投资开设众多连锁门店。与这些企业不同，21世纪中国不动产、上海爱建立好信采取的是特许权加盟模式，这种模式主要是依托授权公司较为成熟的品牌和管理模式，加盟者在交纳了加盟费和保证金后，可以用授权公司的品牌开展业务。 
    据专业人士介绍，直营连锁的优点是整体连锁体系的经营完全在总公司的掌握之中，总部的决策快，连锁体系内的互动效率更高，但缺点是在跨区域扩张时，直营连锁模式的扩张往往因为资金占用过多，人力资源缺乏和管理等问题出现危机。此外，直营连锁方式经营风险过于集中，不利于应对周期性的市场波动。特许权加盟模式的优点在于可以实现高速而又低成本的扩张抢占市场，并最大程度地分散经营风险，使企业形成规模效应。但特许加盟对特许人的管理能力有很高的要求，特许方需要将各级加盟者的资源及利益进行很好的协调。