政策施压高档住宅 软件升级应对变化

     宏观调控政策直面高档住宅，冰火两重天的局面也分外凸显。哪些高档住宅受政策冲击最大？而能突破政策瓶颈，赢得市场的高档项目又究竟具备何种应对变化之策？ 
     始自4月的宏观调控政策，将高档住宅视作最主要的调控目标之一。为调整供应结构，七部委出台了一系列的税收配套政策，对调整高档住宅的产品供应结构起到了成效。今年5～8月，北京的高档住宅市场经历了一次前所未有的观望期，甚至部分高档公寓出现了认购2.1亿换签只有3000万的情况，在2005年，高档住宅市场遭遇了前所未有的政策打击。 
     不过，在这样的大势之下，北京部分城区的高档住宅销售业绩反倒飘红，海晟国际公寓甚至在2个月内完成了近300套的销售业绩，而在这些高档公寓逆市场热销的背后，软件服务的“升级”起到了十分关键的作用，在政策的“倒逼”之下，高档公寓产品的软件服务开始蜕变。 
     严厉政策压境 
     更多人相信，高档住宅在今年经历的困境，来自于利益链条的变化与重组。在原有利益链条上，政府环节的变动使购房者与开发商的关系发生微妙变化，而在定价难题的背后，则是高档住宅需求削弱。 
     政府的变化始自6月1日。从这天开始，在北京，所有140平方米以上的商品房都会被征收3%的契税，同时，原有售价在9432元／平方米以下商品房征收1.5%契税的优惠政策也随之取消。 
     政策影响立竿见影。东四环边上、紧邻红领巾公园的一高档住宅项目的一位销售人员告诉记者，自从新契税政策实施以来，该项目三居室的户型几乎没卖出几套，“我们的三居室的面积都是142平方米，恰好越过了140平方米的‘红线’，契税都是3%。三居室的总价都在120万元以上，1.5%的契税和3%的契税负担显然不一样，对于买家而言这是一个没法忽略的因素。”她说。 
     其实，这个项目的遭遇并非个案。朝阳公园是北京高档住宅的聚集区，记者从该区域的某高档楼盘获知，该楼盘5月的成交量为50套，而在6月1日至今，成交量为31套，且有将近20套的面积在140平方米以下，而在CBD区域的高档住宅，也出现了类似的情况。 
     在政策环节变动的牵引下，另外两个环节??购房者和开发商之间的关系开始发生变化。在戴德梁行高级经理王晨看来，一个相对的买方市场正在形成。他认为，现行的政策抑制了高档住宅的需求，“高档住宅不再像以前那样不愁卖，定价就成了难题。而在以前，只要价格不太离谱，销售是不成问题的。”他说。 
     与此同时，利益链条上另一环的变动，也促成了上述状况的微妙转变，这就是炒房者的撤离。 
     根据记者掌握的情况，虽然从北京市场总体来看，炒房者并不多，但是在高档住宅的市场需求中，炒房者还是占有相当的比例。在北京市开始实行期房禁转、征收营业税和个人所得税的政策之后，炒房者开始从高档住宅中陆续撤离这使得高档住宅的需求被削弱。 
     一位在CBD开发高档住宅的开发商告诉记者，近一个月来，有十几家温州的投资客要求退房，甚至交付违约金也在所不惜。“他们的情况是，如果现在将手中的房子出手，每套至少会亏4万～5万元，继续等下去已经不值了。”此外，他还告诉记者，CBD区域其他的高档住宅项目中也有不少类似情况。 
     可以说，政策大势在2005年已是大兵压境，这一年成为高档住宅的年关，毫不意外。
     倒逼产品蜕变 
     尽管在政策遏止下的房地产市场大势颇为冷清，但部分高档住宅还是取得了不错的销售业绩。据海晟国际公寓副总经理周志荣介绍，9月份新一期项目开始内部认购以来，已销售近300套，而且更令人惊诧的是，在大势尚十分冷清的情况下，销售均价超过18000元/平方米，最高成交单价接近22000元/平方米。