有效定位楼盘底铺的业态

      随着商业地产的兴起，越来越多的开发商意识到这种新型的商业模式对于项目回款、后期利润持久收益的好处，纷纷开发楼盘底铺，以期得到丰厚的利润，但是需要指出的是，楼盘底铺的业态功能定位是需要经过认真研究的，并不是只要把底铺建成、建好就可以给开发商换来白花花银子的。 
　　在商业地产的范畴中，SHOPPING MALL由于其体量庞大需要多种业态的填充，业态定位基本上是大而全的。底铺作为一个楼盘的底层，其在项目中所占的面积比例不会过大，业态无法象SHOPPINGMALL一样多样化，所以对于底铺的定位是需要十分慎重的。 
　　有些开发商认为对于底铺的定位是属于承租者的考虑范畴，自己只需要把底铺租出去便可。但是由于不同业态承租者的租金的承受能力不同，其带给开发商的租金收益也不一样；再者不恰当的业态入驻底铺，非但不能促进底铺的增值，反而会使底铺的价值缩水。所以在方方面面都需要开发商自己去设定底铺业态、再吸纳商户进驻，以便在未来可以使底铺得到更多的租金回报。 
　　笔者在市场上发现许多开发商的策划人员多是对住宅精通，对于楼盘的底铺设定却是概念含糊，颇有点老虎吃天，无从下手的感觉。本文在此就笔者在商业地产方面的经验对如何对底铺的业态定位进行分析。 
　　总的来说，底铺的业态定位不同于SHOPPINGMALL，因为MALL类项目需要对环境、地段等等因素加以选择。对于底铺来说，它的载体——楼盘位置是限定的。在前提已定的情况下，我们需要圈定几个必要条件来思考底铺的定位， 
　　所处的区域位置因素 
　　这里指的区域位置虽然在多数开发商的楼盘市调报告中已经涵括，但是对于住宅和写字楼的区域位置调研内容来说，底铺的区域位置调研是不同的概念。一般需要是要去分析该区域位置属于市中心、城区、城郊、远城地带等；在本区域有那些成熟的业态；最主要的业态是那些；最为消费者接受的业态是哪些；最缺乏的业态是哪些；各业态的市场接受程度和饱和度是怎样的；等。　 
　　例如在某传统服装批发地段，需要考察分析，市场的对与服装类商铺的需求是否饱和，是总体性的饱和还是部分领域未能饱和，比方说对于综合性服装需求饱和，但是对于女装的专业商场仍有需求，那么就可以纳入底铺的业态选择范围。　　 
　　在考察过市场的饱和度后，面临着两种可能：一、继续定位为服装批发商场，细化业态；二、定位为配套商业形态，例如餐饮等。在选择二的时候，需要再次对本区域的配套商业进行调研。如果该区域的各种配套设施市场不成气候，就需要分析这是什么原因，是这个市场本身消费者的行为习惯影响，还是因为该类业态过少无法形成一定的集群效应或者其他同类业态的定位不到位。 
　　自身面积因素和业态辐射能力因素 
　　自身规划的面积是多大；楼层设置是怎么样的；适做多大规模；在此面积限定下的业态辐射能力可以满足多大区域的消费者；是作为区域的商业配套性质设定还是作为本楼盘的配套出现；等。 
　　因为底铺的大小需要根据开发商的建筑规划去划分，那么面积就成为筛选业态的第二道关卡，对于平均面积超出本楼盘底铺面积的业态就可以从考虑范围中移除；对于业态无法保证底铺运营收入的，也需要去除； 同样，对于面积过小而会使业态凌乱的也需要在此时排除。 
　　例如：仍然以前面所提的传统服装批发地段，开发商设定业态为餐饮，那么现在就需要细分是哪类餐饮，是做高档餐饮还是小吃城或者传统的中餐。该细分结果对租金的承受能力如何，是否能使租户赢利，并使开发商获得足够的收益。 
　　常住人口和人流因素 
　　本区域的常住人口的数量；经济收入情况；主要消费面；本业态是针对常住人口还是区域内的流动人口；这些人口的主要消费类型是怎样的；各种消费者可以占消费额度的多大比重，是否足够支撑底铺商家的赢利；考虑到商铺的长久增值，这种业态是否为本区域多数人口所接纳；是否会成为人们的长期消费行为场所； 
　　在以上这些因素确定后，基本可以较为准确的判断出适合底铺的业态定位，当然对于具体的更为准确的业态划分，是需要开发商再行比较、评估的。