房地产行业洗牌或将加速 楼市遭遇成长阵痛

　　地王VS债王 
　　在前两年 

房价的狂涨之中,“地王”频现于各个区域,而今年初某集团以楼面地价逾13000元/平方米、总价41亿元的高价拿下广州绢麻厂地块,更是将“地王”的疯狂演绎到顶峰。 
　　随着房地产宏观调控政策终于逐渐发威,今年在全国各地频频出现的“地王”已变成烫手的山芋,甚至急变债王,现在终于让开发商尝到了“疯狂”的苦果。 
　　为维持岌岌可危的资金链,昔日的“地王”不惜以被扣罚数千万元人民币土地出让金的高昂代价,纷纷退地自保。近期,绢麻厂地王传出转让的风声,雅居乐地产也传出了其惠州项目积极引入外资合作的消息。正在几大企业忙于“辟谣”的同时,万科东莞地块转让终于尘埃落地。虽然万科称只是“出于发展战略的需要,换了一个合作伙伴”。但业内人士认为,房企在此时选择合作,是在楼市处于下行通道环境下的一种明智选择。 
　　收地VS流拍 
　　在地王变债王的同时,2008年,广州的土地出让市场更是显出寒意。在土地市场连续数月的“沉默”后,6月30日,广州市住宅用地市场一连出让两幅“烂尾地”,但两幅“烂尾地”都是底价成交,荔湾区一幅商业金融闲置地更是遭遇流拍。而这次流拍并不仅仅是今年的唯一。 
　　市场成交持续低迷、融资渠道受阻,以及去年开发商的疯狂拿地,令大多数开发商陷入前所未有的资金困局。今年上半年,内地土地市场显得尤为冷清,北京、上海、深圳、厦门、南京等地土地流拍现象屡屡出现,并有大量土地以底价成交。 
　　在土地不断流拍,发展商不敢“接手”的同时,发展商手中现有的地块也并不“安全”。从今年7月1日起,国土资源部、国家工商总局发布《国有建设用地使用权出让合同》示范文本将执行。文本规定,受让人应在按合同约定付清全部出让价款后,方可申请出让国有建设用地使用权登记；商品住宅项目原则上开发时间最长不得超过3年。而广州市国土房管局近日公布《广州市闲置土地处理办法(修订征求意见稿)》公开征求市民意见,其规定公开出让的房地产开发用地广州土地闲置费按地价20%计征,其费用升幅近40%,备受房地产业界关注。

　　破发VS暂缓IPO 
　　一度被视为大牛市标杆的内地地产股今年以来风光不再。6月6日,今年第一家登陆香港股市的内地地产股建业地产(00832.HK)上市首日惨遭“破发”,全天竟未能触及2.75港元的招股价。此前,广州昌盛中国、某巨头地产地产先后IPO搁浅。 
　　受河南建业上市反应不佳影响,宝龙、龙湖、美林等准备在香港上市的企业纷纷搁置了近期上市的计划。某巨头地产集团则转道私募基金市场,募集5.06亿美元,缓解了一度紧张的资金压力。 
　　楼价走势迷茫的阶段,房地产股未来的业绩面临诸多不确定性。在A股市场,5月19日上市的杭州地产商滨江集团继创下今年沪深两市首日涨幅最低纪录19.65%后,在随后几天内也跌破了20.31元的发行价格。 
　　今年以来,资本市场上地产股跌势惨烈。万科在去年31.53元高价实现增发后,要回到该价格今年已变得遥不可及。保利地产从去年的最高位98元下跌,按当前价格复权计算,几乎已跌去了3/4。富力地产股价自去年10月至今已从45元左右回落至17元,跌幅近2/3。上市仅8个月的SOHO中国股价也从最高点下跌了60%以上。“买房不如买房地产股”如今已成了深度套牢的代名词。 
　　5月以来,多家上市地产公司先后通过二级市场回购自家 

股票。包括富力地产联席董事长李思廉、张力,SOHO中国董事长潘石屹,以及李嘉诚在内的众多地产巨头纷纷回购自家股票,试图稳定市场信心,但效果至今尚不明显。 
　　信贷收紧VS打“三假” 
　　进入2007年下半年,银行对地产企业的贷款利率普遍出现上调,地产开发贷款利率都在基准利率之上。对于高度依赖银行贷款的发展商而言,紧缩政策对其资金链带来极大的压力。特别是许多发展商在去年采取激进策略,频频高价圈地,一方面要面临巨额地价款的支付压力,另一方面银行的紧缩政策也使其很难贷到款。