北京房价涨幅回落 机构对未来走势看法不一
“上半年，北京商品住宅销售持续低迷，房价涨幅有所回落。北京市商品房销售面积为457.1万平方米，同比下降47.1%，降幅比一季度扩大1.1个百分点。其中，住宅销售面积为349.3万平方米，下降49.5%，降幅比一季度扩大1.6个百分点。”这是记者从北京市统计局和国家统计局北京调查总队21日联合召开的上半年北京市经济运行情况发布会上了解到的。 尽管近期公布的多个数据都显示北京房价依然坚挺，但记者采访发现，今年上半年以来，一方面京城商品房交易量下降明显，观望气氛浓厚，另一方面开盘均价仍呈上涨态势，“有价无市”局面进一步加剧，开发商、购房者之间的博弈愈演愈烈。而对于京城楼市未来走势，业内机构看法也并不相同。 据亚豪机构市场部统计数据显示：2008年上半年共计247个住宅项目开盘，新增商品住宅供应面积498.5万平方米。其中，纯新盘开盘项目49个，新增供应面积131.1万平方米；其余为老项目后期开盘，新增供应367.4万平方米。比2007年同期，开盘个数减少了2.4%，新增供应面积下降了25.4%。开盘均价方面，2008年上半年住宅开盘整体均价为15127元/平方米，比2007年同期上涨了33.3%。 与此同时，亚豪机构统计数据显示，与2007年上半年供不应求局面形成强烈反差的是，2008年上半年供大于求成了京城楼市的主要特征。2008年1月份、4月份、6月份均出现了供大于求的现象，尤其是6月份新增供应面积比销售面积多出了29.2万平方米，这一举改变了京城楼市近几年来持续的供不应求的局面。 一边是房价在不断上涨，另一边楼市成交量却持续低迷，供大于求现象频频出现。面对复杂的京城楼市格局，业内对未来走势也给出了不同的判断。其中一种观点是坚定看好北京楼市未来走势，这以近期对外发布报告的仲量联行、DTZ戴德梁行为代表。他们认为.城市化进程加快将进一步刺激房地产市场的多种需求，奥运会后房地产市场仍然蕴含巨大需求。而另一种观点则认为，未来市场走势尚不明朗仍需观察，这以中国指数研究院、亚豪机构为代表。 DTZ戴德梁行华北区综合住宅服务董事岳锋钢认为，随着城市化进程加快将进一步刺激房地产市场的多种需求。据戴德梁行统计，北京市的居住需求中主动需求略占52%至56%，因拆迁等造成的被动需求略占9%至13%，而外来需求则占31%至35%，这些都会促进房地产市场在奥运会后的进一步发展。 岳锋钢指出，北京的住宅市场仍然蕴含巨大的需求，这将支撑整个市场的发展。他强调，奥运不是北京房地产市场发展的决定因素，而是影响促进因素之一。奥运会后北京房地产市场仍将持续平稳发展，物业产品品质、配套及服务将更受需求者关注，北京整体住宅价格上升速度将放缓，高档住宅仍然乐观。 与戴德梁行乐观看待北京楼市未来走势的观点相同，仲量联行北京研究部经理陈斌指出，目前还没有任何现象可以表明奥运会后北京楼市将出现调整或不利的情况，未来北京楼市前景依然看好。与此同时，基础设施投资将带动北京在奥运会后发生根本性的转变。 他以地铁线路的延伸为例说，地铁线路的延伸和住宅开发之间有着直接、密切的关联性。对于开发商和投资商而言，地铁线路延伸和房价上涨之间有着正相关性，这为他们在今后将新建地铁的地区积极主动拿地提供了正当的理由。初期开发的项目将因未来地铁线路的新建而在市场中脱颖而出，而后期开发的项目将直接受益于新开通的地铁线路。 和乐观看法形成鲜明对比的是，一些机构认为北京楼市未来走势尚存不确定性因素，能否乐观仍有待观察。中国指数研究院在近期发布的中房北京指数月度报告中指出，5月北京春季房展会召开，带动了部分市场需求，加上房价小幅松动的影响，使得成交量有所上涨，但与此同时，全市住宅供应量继续增加，“退房”现象也有所增加，市场观望情绪依然浓厚，宏观调控政策未见松动，开发商资金链继续收紧。种种迹象表明，未来市场走势如何现在还很难判断。 亚豪机构副总经理王英男也认为，浓重的观望气氛、趋紧的调控政策、萧条的资本市场、日渐紧张的资金链，这种种的利空都使得京城的楼市萎靡不振。即便是在传统的5、6月的销售旺季也没有出现开发商所盼望的热销局面，上半年京城的楼市呈现出了震荡盘整之势。
