淘金二手商铺“六步走”

　　二手商铺的投资潜力清晰可见，因此投资者可多加关注，但其投资方式应与一手商铺有所区别，其中还是有着不少的投资选择技巧。总体来说，淘金二手商铺可以分“六步走”。
　　二手商铺也有金可淘。记者了解到，在京沪穗等一线城市里，有为数不少的二手商铺进入房产交易市场，其中不乏一些成熟的街铺等，这对于投资者来说，除了直接从开发商手中购买新开发的物业之外，二手商铺也是一种选择。
　　但相对一手商铺来说，投资二手商铺与前者有着诸多不同，比如如何考察商铺的实际价值，其交易环节要规避的风险有何不同等。根据专家介绍，本刊在此结合具体案例，重点介绍如何考察二手商铺价值、了解规划变更等六个方面的内容，供投资者参考。
　　二手商铺有金可淘
　　广州中原地产商铺部高级营业经理廖楚涛表示，二手商铺的价值评估要客观一些。他说：“二手商铺的价格可以通过租金回报收益来进行测算，而这不像一手商铺，存在过分人为包装、炒作的成分。”
　　上海美联物业商铺部副营业经理娄锋告诉记者，二手商铺的投资风险更易控制。二手商铺的成长性也是可以预见的，周边的商圈环境到底如何，未来的商圈是否变坏，在购买二手商铺的时候已能够确定。
　　记者了解到，目前京沪穗三地的二手房市场上，有不少商铺挂牌转让，很多商铺还特别注明“带租约”，此类商铺买入便可产生收益。投资者不妨关注此类物业，说不定从中能发现有价值的物业。
　　淘铺可分“六步走”
　　投资二手商铺是一项非常专业的投资。专家表示，投资二手商铺，需要在商铺价值评估、商铺性质、商铺租赁状况调查等方面做好扎实的准备工作。下面结合具体案例来一一分析。
　　【第一步】价值评估要精确
　　有别于一手商铺，二手商铺的价值可以评估，而对于投资者来说，如何精确地确定商铺的价值，这对投资的成败有着密切的关系。
　　钟先生手中有一笔闲钱，股市风险加大，他想投资商铺，沪上一家房产中介公司的经纪人向他推荐了一套街铺，对方报价45000元/平方米，钟先生在专业人士的建议下，决定先对商铺进行考察，以便确定其价值。
　　【专家点评】廖楚涛表示，投资二手商铺是一项非常专业的投资，为了控制风险，首先要做的就是对商铺价值进行评估。有些投资者根据人流量的多少来决定商铺价值的大小，这是不可取的，因为人流量并不一定能够转变为有效购买力，而这会影响到商铺的经营状况，进而影响到商铺的投资收益。
　　廖楚涛表示，投资者在考察商铺价值时，可以根据商铺的租金，结合市场整体投资回报率来测算其价格，公式可简单表述为：（月租金×11）/单价＝收益回报率（其中11表示一年内出租11个月）。比如当前市场公认的商铺投资回报率在5%左右，如钟先生所考察的商铺月租金能达到7元/平方米•天的话，则适合投资。
　　在此需要提醒的是，投资者在考察商铺的租金价格时，并不要只看卖家提供的租赁合同，而是要到市场上多取一些点进行调查，以免因卖家提供虚假合同而上当受骗。不过，为了能够更加精确地评估商铺价值，专业人士建议聘请专业的评估公司进行评估，投资可以根据专业公司提供的风险评估报告，再来决定是否投资。
　　【第二步】规划变更要当心
　　商铺所在区域是否会面临规划方面的变更，这也关系到投资成败，需要小心谨慎。
　　钟先生突然想到一件事，自己的一个朋友从开发商手里购买了一套商铺，由于面临规划变更而左右为难。他不知道投资二手商铺是否也面临此类问题？
　　【专家点评】娄锋表示，对于一个商铺而言，其整体商圈的商业规划很重要。商铺的价值受到周边环境、商业规划的影响特别大。“我曾经碰到过有投资者购买了街铺之后，却面临着被拆迁的尴尬局面，这对投资者来说就要承担不小的损失了。”他说。因此娄锋认为钟先生了解规划变更信息是十分必要的，他建议投资者在不妨到规划部门了解一下，商铺所在位置是否存在新的规划方面的变更，或者也可以向周边的租客打听。
　　【第三步】商铺性质要了解