一查二看三想 青年人“过渡”购买二手房须明晰

　　青年人多处于创业阶段，购房带有明显的过渡性质，既要考虑眼下居住的便利，还需考虑日后“置业升级”，因此买二手房是个不错的选择。但二手房的房产交易流程同样复杂，一不小心就容易惹上不必要的麻烦。 
　　由于房产交易流程复杂，涉及到政策、税收、过户等层面的内容，再加上行业管理的不规范，难免鱼龙混杂、良莠不齐。因此，在购买时一定要做到“一查二看三想”，方能最大限度地躲过“陷阱”，成功置业。 
　　一查：要认真查看中介公司资质和规模，选择规模较大的品牌中介公司，还要与中介公司房产经纪人进行深入沟通，详细了解房屋买卖的业务流程、注意事项、收费标准等，并签订合同。做到知己知彼，方能百战百胜。 
　　二看：一定要到现场看房，深入了解房屋位置、户型、面积、装修等各方面情况。认真考察房屋所在社区的环境、交通状况、生活配套设施、物业管理等各种外部环境。此外，还要看看街坊邻居的状况。 
　　三想：在购买二手房时，要结合自身的消费能力、收入水平等因素综合考虑。如首付款的比例是多少、每月能够支付多少月供等等。另外，在购买房屋前，最好能够与个人的职业规划相结合，如会不会有到其他城市发展的可能，计划在多长时间内购买第二套房产等。 
　　关于价格、付款条款 
　　在金钱面前，大家更要了解清楚。价格条款应比较明确，不应包括各种不合理费用。在付款方式条款中，应明确、详细规定付款方式，如缴纳定金的时间、数额、分期付款的步骤、时间、数额等。 
　　提醒：可注明买方在合同生效的几天之内向金融机构申请贷款，如果不能通过的话，买方可以取消合同，全数取回定金。建议买方无论有无贷款的必要，最好争取加入此条款，以留给自己一个冷静期的效果。
　　关于房屋质量条款 
　　购房者在签合同时一定要详细地把质量要求写进合同。如：卧室、厨房、卫生间的装修标准、等级；建材配备清单、等级；屋内设备清单；水、电、气、管线通畅；门、窗、家具瑕疵；房屋抗震等级等质量要求都应涉及。合同中还可以规定房屋的保质期、附属设备保质期等。 
　　提醒：比如双方合同中表述为“进口洁具、厨具”，而实际入住时购房者却发现，进口洁具、厨具实际上是国内产品，只是贴上外国商标。但是，进口洁具是合资厂生产，确是外国品牌，符合约定。所以，买家在签订合同的时候，可以在这里做出更为详细的说明和注解，以避免日后产生纠纷。 
　　关于产权登记条款 
　　在办理产权过户手续时，卖方应出具申请房屋产权移转给买受人的书面报告，以及缴纳的税单。 
　　提醒：买房人应力争在合同中，将卖方为买方办理产权证过户的期限约定为60天，不宜太长。如果此期限过长，该房屋很可能被设定了抵押担保，短期内不能解除抵押，对买方采用公积金贷款尽快取得房产证有很大影响。 
　　关于违约责任条款 
　　对于买卖双方的违约责任，房产销售合同有关违约责任的条款一般都有“销售方遇不可抗力导致逾期交房，不承担责任”的表述。“不可抗力”是指不能预见、不可避免并不能克服的客观情况，如地震、火灾等。 
　　提醒：关于逾期交房的违约责任，一般约定为每迟延一日承担全部房款万分之二或万分之三的违约金。这个违约金的比例偏低，与支付房款的银行贷款利息相当，违约金的惩罚性体现不够，买房者应争取提高该比例，可以考虑在0.5%-1%之间。 
　　补充协议别嫌烦 
　　补充协议内容一般包括付款方式、房屋平面图、公共面积与公用房屋分摊面积说明、装修标准、迟延交房特殊原因的说明、公建配套设施以及花园绿地的权属、物业管理等。建议购房者在签约时一定不要局限于格式条款的内容，对有损于自己利益的条款要与卖方协商重新拟订，对遗漏的事项要加以补充。 
　　提醒：市民在签订合同时一定要让双方约定的事项在合同中加以体现，只有这样才能在日后发生争议的情况下，有据可循，最大限度地维护自己的合法权益。（金婉）