降价是最糟糕的选项？地产公司没有更好的选择

    中国房地产报：日前，在潘石屹“百日论”中，速动比率被潘用作衡量企业短期的资金紧张的重要指标。您认为这个指标对地产公司而言究竟有多大的意义？
    赵强(光大证券地产分析师)：对于媒体过多使用这个速动比率的指标，我认为存在两点问题。第一，在计算速动比率时，应该把处于分母位置的预收账款剔除出去，它实质上并非真正的负债。由于一些会计因素，在评估公司的财务状况时往往会出现财务失真的现象。   
    第二，一些地产公司拿到了土地，却并未交清土地出让金，这部分未付的地价是潜在的负债，因此在考察一个地产公司的财务状况时，应该把这一点重点考察。
    综合来说，在判断一个公司短期偿债能力时，速动比率具有参考价值，但是也应该格外看重未付地价这一隐性负债。有很多公司现金储备很多，却有很多的隐性负债。二者一旦综合起来看，会发现很多地产公司的资金压力会比用单一指标看更大，按照速动比率进行的排名也会出现变化。
    鱼晋华(联合证券地产分析师)：现在很多人都在使用SOHO中国制作的速动指标图，老潘的影响实在太大。
    速动比率是一个折射公司现金流的通用指标，具有跨行业的特点，你如果使用速动比率这个指标来分析财务状况，不会有人指责你。但是就房地产而言，我更多使用的是净负债这个指标，我认为它能够更好地反映一个地产公司的现金周转能力。
    中国房地产报：降价是最糟糕的选项吗？降价促销在目前的市况下是否是一个有针对性的、平衡资金紧张的一个好办法？
    赵强：降价不是一个很好的办法，但是除此之外地产公司也没有更好的选择。我认为，关键是降价要降到位，不给消费者更多继续观望的预期，这样才会实现降价的目的。
    住宅类物业销售不畅时，并不能轻易选择以租代售。过去几年，一些地产公司开始通过开发商用物业来平衡自己的资金状况，商用物业的流动性要好很多，一旦发生资金危机，可以快速变现。但是这是一个长期投资，短期内的租金收入还不足以达到快速改善现金流的目的。
    鱼晋华：这一轮房价，不仅仅是外力因素的影响使然。去年那一轮房价上涨实在太猛，超出了人们的支付能力，现在向人们现实的支付能力回归，这是一个很正常的调整。
    在目前的市场状态下，我认为降价促销还是一个比较有效率的举动。通过降价，支付能力水平线上的刚性需求就会被激发出来，实际的购买力被释放。
    但是，现在地产公司大多对降价有相当的顾虑，我认为一方面，是由于地产公司对房价未来数个月的继续上涨充满期待，认为短暂调整后仍会发力上涨，这一心态在过去几年也得到了很多经验的支持。另一方面，地产公司担心消费者的杀跌心态，持币观望，其实房价调整到消费者购买能力，一定会止步。
    当然，降价与否，还与地产公司项目的属性有很大关系，当前，主打投资概念的项目，降价压力就会大很多，这一点在近来的深圳楼市已经表现得很明显。
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