易宪容：区别性信贷政策是抑制房价的有效工具

      从“国八条”到“国六条”，到7月23日国家部委出台限制外资投资房产的政策，国家在房市调控上已经进行了多方面尝试。中国社科院金融研究所研究员易宪容接受《中国产经新闻》记者采访时指出，“区别性信贷政策是遏制目前国内房价上涨的有效工具，关键是出台的政策如何真正把握到市场要害。有关部门可以从房地产开发商市场准入严格监管、住房预售制取消或改善、利率与首期付款的差别性及消费者严格市场准入上入手。”
      易宪容首先指出，信贷政策对房地产的影响主要体现在对房地产开发商的影响和对购房消费者的影响两个方面。这两方面又分为价格调整即利率变化以及市场准入限定。 
      易宪容告诉记者，对于消费者来说，政府为了保证广大民众特别是中低收入民众居住的基本利益，可以采取某些优惠政策。比如，对购买第一套住房的中低收入民众采取优惠利率政策。但政府要这样做必须制定严格的可操作性的规则，以便识别哪些人可以享受优惠。在统一的金融市场中，采取区别性的利率政策所面对的对象十分有限，而且要有可操作性细则先行，否则，容易扭曲金融市场的价格机制。
      在市场准入方面，区别性的信贷政策制定起来较为容易些。比如房地产开发商自有资本金比例将提高到35%，其实这一条在2004年银监会的信贷指引中就有明确规定。如果这是房地产开发商进入市场的必要门槛，那么房地产开发企业的资质就会有很大的改善。但是落实情况如何，也许不会太理想。一是监管机构的监督无法跟上；二是缺陷严重的住房预售制度为房地产开发商逃避银行监管创造了条件。“空置三年以上的住房不能够进入银行抵押”这条有新意，但在国内银行都有贷款冲动的情况下，操作起来也比较困难。
      易宪容提出，对于购买者来说，可以从两方面来推出区别性银行信贷政策。一是利率。对中低收入民众购买第一套住房采取优惠利率，购买第二套以上的住房采取市场利率。二是市场准入。对于购买两套以上住房、对于购买高档住房的可以高于三成以上的首付比例。按银监会指引，购房消费者到银行借钱要受到严格审查，不合资格者不能进入房地产市场。但是，早些时候为什么无论什么人只要买房都能从银行借到钱？这就是银行市场准入有问题了。这使得一些疯狂的投机者利用银行资金炒作房地产，如上海姚达康之流——到银行贷款7800万元购买房子128套。如果在这些方面没有严格的措施，并对违法的银行当事人采取严厉处罚，那么要遏制这种恶性事情发生是不容易的。但是，到目前为止，还没有看到如何惩罚当事人。
      “总之，区别性信贷政策是遏制目前国内房价上涨的有效工具，关键是出台的政策如何真正把握到市场要害。有关部门可以从房地产开发商市场准入严格监管、住房预售制取消或改善、利率与首期付款的差别性及消费者严格市场准入上入手。果真如此，当前房地产市场问题就可以得到一定的改善。”易宪容认为。
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