强征个税出台并非“猛如虎” 专家帮你细算税费

      7月26日国家税务总局发布《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》，进一步明确征收个人转让住房的个人所得税的相关问题，该通知从8月1日开始执行。个税征收政策一出，房产市场一片哗然，许多业主担忧自己出售房屋的收益将会大打折扣。“我爱我家”专家认为，此次个税落地反而会使市场前景变得更加明朗和乐观，购房者勿须惊慌。结合个税，对于业主出售时需要交纳的各项税费，“我爱我家”具体分析如下： 
　　一、个税计算公式更加细化 
　　本次个税政策则明确表示，对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。即个税＝（转让收入－房屋原值－转让住房过程中缴纳的税金－合理费用）×20%。而在以往的税法里关于“个税”的征收公式表述较为笼统，仅表示个税缴纳是按差额征收，即（售房款－原购房款－合理费用）×20％。 
　　二、房屋性质不同，交纳税费大不相同 
　　为了让业主更加清楚自己所需交纳的税费情况，“我爱我家”分别对商品房、已购公房、经济适用房举例说明： 
　　（一）商品房-- 
　　个税征收计算： 
　　l 商品房房屋原值具体为：购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费。 
　　l 商品房转让住房过程中缴纳的税金是指：纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。 
　　l 商品房合理费用是指：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。（商品房及其他住房装修费用最高扣除限额为房屋原值的10%，案例中合理费用假设为原值的10％） 
　　案例分析： 
　　张先生于2002年在团结湖地区购买了一套70平米的房子，假设房屋原值为48万，现在以65万元出售。由于该套房屋在营业税征收期内，那么他需要交纳营业税、印花税和个税。 
　　因为个税＝（转让收入－房屋原值－转让住房过程中缴纳的税金－合理费用）×20% 
　　而转让房屋需要交纳的营业税＝成交额*5.5％＝65*5.5％＝3.575万 
　　印花税＝成交额*0.05％＝65*0.05％＝0.0325万 
　　所以个税＝(65-48-3.575-0.0325-4.8)*20％万＝1.7185万 
　　该业主所要交纳税费总额为：营业税+印花税+个税＝5.326万。 
　　专家指出：就二手房市场而言，二手商品房处于营业税征收范围内的占了较大比重，虽然此番征收个税，但实际算下来所交纳的个税金额却不是很多，甚至低于营业税征收税额，因此并不影响业主出售时的利益。 
　　（二）已购公房-- 
　　个税征收计算： 
　　l 已购公房房屋原值具体为：原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款，加上原购公有住房超(房超博客,房超新闻,房超说吧)标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门(或原产权单位)交纳的所得收益及相关税费。 
　　l 已购公房转让住房过程中缴纳的税金是指：纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。 
　　l 已购公房合理费用是指：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。（已购公房装修费用最高扣除限额为房屋原值的15%，案例中合理费用假设为原值的15％） 
　　案例分析： 
　　李先生于1998年在方庄地区购买了一套60平米的房子，假设房屋原值为30万，现在以50万元出售。由于该套房屋不在营业税征收期内，那么他只需交纳印花税和个税。 
　　因为个税＝（转让收入－房屋原值－转让住房过程中缴纳的税金－合理费用）×20% 
　　而转让房屋需要交纳的印花税＝成交额*0.05％＝50*0.05％＝0.025万 
　　所以个税＝（50-30-0.025-4.5）*20％万＝3.095 
　　该业主所要交纳的总税费＝印花税+个税＝3.12万。 
　　专家指出：由于已购公房属于单位给予员工的福利分房，最初购买者基本是以成本价购得的。随着年限的增长，房价的不断走高，其最终出售价格的与原购买价格存在较大差额空间也属正常情况，相应个税所交金额较多也是情有可原。不过已购公房大多数都已经满五年，不在营业税征收范围内，因此业主不需要交纳营业税，可以减少税费的支出。